Поиск


ЖУРНАЛ "ТЕХНИЧЕСКИЙ ТЕКСТИЛЬ" №37

                    ( читать ... )

ЖУРНАЛ "ТЕХНИЧЕСКИЙ ТЕКСТИЛЬ" №36

                    ( читать ... )

Ссылки партнеров

Розничные


Продажи/Розничные/Бум квадратных метров, или пузырек для Алисы

Бум квадратных метров, или пузырек для Алисы

10 октября 2007
Рынок легкой промышленности №52, 2007

  

Не успела Алиса выпить и половины, как уперлась головой в потолок, и ей пришлось сильно наклониться, чтобы не сломать себе шею:
- Ой-ой, хватит, хватит!... И зачем я столько выпила? Надо было только капельку!
 Увы, мысли были совершенно правильные, но несколько запоздалые: Алиса все росла и росла!

Льюис Кэрролл «Алиса в стране Чудес»

Бурный рост торговой недвижимости уже сегодня существенно изменил картину потребления в стране. В результате его гигантских шагов по России - от Калининграда до Владивостока - удалось за пять-шесть лет снять целый ряд проблем, на решение которых,  казалось, должны  уйти десятилетия:

  • обеспечить полноценное развитие сетевых форматов в крупнейших городах;
  • снять целый ряд инфраструктурных и административных барьеров в регионах;
  • значительно выровнять возможности покупателей, изменить характер потребительского поведения населения;
  • в конечном счете, способствовать формированию полноценного национального рынка.

Динамика ввода в эксплуатацию новых торговых центров достигла беспрецедентных масштабов: в 2007 году по этому показателю установлен абсолютный рекорд в Москве,  в 2006 - в Петербурге, а к 2008 году Россия выйдет  по нему на первое место в Европе, заметно оторвавшись от недавних лидеров: Турции, Италии и Польши. Темпы этого процесса изумили даже видавшее виды руководство крупнейшей в мире сети Wal-Mart. Оно давно присматривалось к российскому рынку, в последние месяцы зарегистрировало в РФ несколько своих торговых марок, но выходить в Россию не торопится.  И, скорее всего, не случайно.

В середине 2007 года деловая пресса стала подавать первые сигналы о возможном перегреве рынка торговой недвижимости; с легкой руки журналистов в обиход пущен хлесткий образ: «кладбища гипермаркетов». Появившиеся публикации отразили мнение предпринимательского сообщества, трезво оценивающего ситуацию. Если к нему прислушаться, то оказывается, что заполняемость целого ряда новых гигантов арендаторами не превышает 70%, некоторые проекты, в том числе такие лидерские, как Мега в Казани и Нижнем Новгороде, специалисты оценивают, как провальные. В северной столице торговые центры Космполис, Ривер-Хаус, Родео-Драйв, Подсолнух, Варшавский экспресс и Нептун стоят, как выразились наши респонденты, «полуживыми». Не лучше с уличным ритейлом. В том же Петербурге закрыла 26 своих магазинов из 32 сеть Арбат-Престиж, полностью «свернулась» сеть Berghaus. Проведя анализ российского рынка, компания Dixons (Великобритания), заявлявшая о своем желании купить сеть Эльдорадо, отказалась от этой затеи. Более емкий и эластичный московский рынок затронут этим процессом пока что не так явно, как питерский. Надолго ли?

Между тем, аналитики, обслуживающие девелоперские и управляющие компании, тиражируют долгоиграющий тезис о дефиците торговых площадей и в Москве, и в Питере, и уж тем более в регионах. Если сравнить их оценки со статистикой администраций или других экспертов (таблица 1), то поневоле берет оторопь. Как,  к примеру, могло случиться, что в Москве в 2006 году на 1000 жителей приходилось больше 300 м2 качественных торговых площадей, а в 2007 г. - только 47. Лукавство цифры в том, что по мере строительства новых объектов прошлогодние постройки стараниями ангажированных оценщиков  уже выходят из категории качественных, а значит дефицит вечен, как горизонт.

Если обратиться к наиболее достоверной, но далеко не полной информации от самих застройщиков (таблица 2), то по самой скромной оценке обеспеченность качественными торговыми площадями в ряде городов России  сегодня приближается к уровню стран с высокоразвитой сферой услуг, но в то же время и гораздо более высокими показателями платежеспособного спроса.

Справедливости ради заметим, что эксперты в области торговой недвижимости хоть и не говорят прямо о наметившемся дисбалансе, который может перегреть рынок до белого каления (только для Москвы по некоторым данным проектируется сейчас торговые центры общей площадью свыше 8 млн. кв.м), но загодя готовят жаропонижающее. Приемлемые для инвесторов рецепты предполагают дальнейшее увеличение размеров торговых центров, их специализацию, дифференциацию,  выделение до 50% площадей для  реализации развлекательных функций, более выверенные и точно позиционированные по адресной аудитории концепции торговли. Сдается, что все это разве что разнообразит течение горячки, но вряд ли способно ее остудить.

При этом в качестве основного довода безоглядной и лихорадочной строительной экспансии приводится аргумент, единственный и до боли знакомый старшему поколению наших соотечественников по политэкономии социализма: неуклонно растущее благосостояние советского (поправка - российского) народа. Достаточно ли этого для объективной оценки?

У наших читателей, профессионалов, работающих на рынках одежды, обуви, аксессуаров и домашнего текстиля, наверняка возникают и другие  вопросы. Какие факторы следует принимать во внимание при инвестировании в торговую недвижимость? Кто и каким образом должен координировать строительство применительно к реальным возможностям рынка? Каков возможный сценарий стихийного процесса? Как может отразиться  дисбаланс спроса и предложения в сфере торговой недвижимости на всех участниках рынка и на самом населении? Что можно сделать уже сегодня, чтобы снизить риски потенциального кризиса?

Со всеми этими вопросами редакция  обратились к доктору экономических наук, профессору кафедры экономики и управления социальной сферой СПбГУЭиФ, Антону Борисовичу Титову.

Разумеется, судить о доходности по единственному и тем более неточно определенному фактору нельзя. При анализе финансовых операций, связанных с инвестициями, измерителями эффективности (доходности) служат:

  • чистая величина дохода (прибыль за вычетом налогов);
  • внутренняя норма доходности, равная доходности дисконтированного потока;
  • срок окупаемости капитальных вложений;
  • рентабельность.

Но при этом следует учитывать специфику того или иного рынка, особенно в России, так как деятельность предприятий той или иной сферы в современных экономических условиях нашей страны далеко не всегда соответствует законам экономики и логики. Одним из наглядных примеров  как раз может служить развитие и состояние рынка торговой недвижимости.

Последние три года доходы населения по разным оценкам растут на 10-12% в год. А розничный рынок прибавляет медленнее. Даже в Москве, где он развит и в значительной степени сложился,  его прирост составляет не более 6-7% в год. Причем, по мере того как москвичи, опережая жителей других городов, переходят к европейскому типу покупательского поведения, этот показатель наверняка опустится ниже 6%-ной отметки. Произойдет это потому, что в той же Москве показывает уверенный и, надеюсь, долговременный рост динамика накопления. Когда люди сыты, одеты, имеют средства на отдых,  естественно, дополнительные доходы распределяются более рационально:  идут не на расширение гардероба и уплотнение «косметичек» и даже не на приобретение товаров долгосрочного пользования, а в «кубышку», свидетельствуя о повышении стабильности и укреплении домохозяйств. Прибавлю к этому, что по мере роста того социального слоя населения, который мы называем российским средним классом, снижается доля так называемого демонстративного потребления, свойственного, как правило, молодой буржуазии, нуворишам: времена новых русских уходят в прошлое. Люди инвестируют в будущее - в недвижимость, образование детей,  фундаментальное повышение качества жизни. Вслед за Москвой эта тенденция все отчетливее проявляется в регионах. И нас, экономистов и социологов, это только радует. 

А вот то, что объем ввода торговых площадей в Москве, С-Петербурге и крупнейших городах страны опережает рост розничного рынка в 3-4 раза,  настораживает. Очевидно, что сохранение этой тенденции ведет к кризису. Принимая во внимание, что с розничной торговлей сегодня связаны тысячи компаний, сотни тысяч работников, миллионы покупателей, разумно предположить, что этот кризис может привести к гораздо более серьезным последствиям, чем кажется при первом приближении.

Еще в школе мы много слышали о неравномерности развития - подъемах и кризисах - капиталистической экономики, но гораздо меньше о тех мерах, которые принимают в развитых странах для снижения рисков перепроизводства, избыточных инфраструктурных издержек и издержек обращения, любых серьезных дисбалансов экономической системы. С этой целью введены различные, в том числе государственные рычаги регулирования всех сегментов рынка, включая розничную торговлю, на основе согласованных интересов всех участников. В России в этой сфере практически ничего не делается.

Мы видим, как у станций метро вырастают по 3, а то и по 4 огромных торговых центра. Такую концентрацию площадей можно встретить в мире только в специальных торговых зонах, как правило, единственных в своем городе, реже их 2-3 - на мегаполис, а у нас счет таким зонам идет на десятки. Анархичный нерегулируемый рынок живет в России именно по тем западным сценариям семидесятилетней давности, о которых нам рассказывали в школе. Гипотетически высокие доходы от инвестирования в торговую недвижимость привлекают все новые свободные капиталы. Но если все заявленные проекты будут реализованы, нас ждут серьезные потрясения.

Кто же должен координировать этот процесс? Отвечу: законы спроса и предложения с учетом реальных потребностей рынка. Причем арбитрами в данном случае должны выступать все заинтересованные стороны.

В Европе основными строителями крупных объектов делового назначения выступают институциональные инвесторы, управляемые профессиональными экономистами, а заложенные параметры доходности проектов опираются на сложившиеся ставки рынка, близкие LIBOR.

В России большинство объектов до последнего времени возведены и эксплуатируются частными компаниями с одним или несколькими собственниками, которые, как правило, принимают непререкаемые решения, опираясь исключительно на собственные аппетиты. Они задают доходность инвестиций на уровне 35...100% годовых. Согласитесь, это даже не двойная ставка рефинансирования. Именно этот фантастический уровень доходности, который, разумеется, в ходе реализации проектов несколько снижается, и привлекает новые капиталы на рынок торговой недвижимости.

Причем этот мощный магнит притягивает интересы всех участников строительного бума: инвестиционные фонды, девелоперские, строительные, управляющие и консалтинговые компании. Последние просто не могут не быть заинтересованы в активности этого рынка, что и сказывается на их оценках его состояния и перспектив развития. Как говорится, тьмы низких истин нам дороже нас возвышающий обман. В результате в обращение пускаются лукавые цифры, о которых речь шла выше. Причем к мифу о неиссякаемом дефиците торговых площадей (по мере пересчета последних по критериям качественных» или «международного уровня») можно прибавить еще один миф.

Используя показатели расчета торговых площадей на 1000 жителей, наши коллеги формулируют и пускают в публичное обращение тезис о существенном отставании по этому показателю России (Москвы) от развитых европейских стран (их столиц). Во-первых, это уже не соответствует действительности. Во-вторых, сам по себе этот показатель никоим образом не говорит в пользу продолжения неудержимой экспансии на рынке торговой недвижимости. Корректные выводы можно сделать только в результате анализа структуры потребления домохозяйств, стратификации населения, социального портрета и среднедушевого дохода представителей каждой страты и еще ряда социально-экономических показателей.

Если меня упрекнут в академическом педантизме, можно и проще: сравните показатели отношения торговых оборотов розничных рынков к их общим торговым площадям. Полученный результат свидетельствует о том, что уже сегодня по сравнению со среднеевропейскими показателями не только Москва и С.-Петербург, но и ряд региональных центров испытывают переизбыток торговых площадей.

Каков же в таком случае возможный сценарий стихийной застройки?  Легко посчитать, что если все заявленные проекты будут реализованы, то при прогнозируемых темпах роста розничного оборота к концу 2012 года (сроку ввода в эксплуатацию всех этих проектов) выручка с 1 кв.м будет соизмерима с расходами на содержание этой площади. Ведь динамика роста заработной платы персонала составляет 10-12% в год, а ставки аренды растут в противофазе здравому смыслу: параллельно с ростом предложения!

Обратите внимание, что речь идет не о торговой наценке, не о рентабельности розницы, а именно об обороте. Расходы превысят не только доходы (это случится раньше), они превысят поступления!

Меня могут обвинить в оценке средних показателей, вроде средней температуры по больнице. Конечно, на фоне общего кризиса будут успешные, хорошо расположенные объекты. Но угроза предстоящего системного кризиса налицо.

Многие  операторы строили свои сети еще в то время, когда не было особого выбора площадей. Существенная часть их магазинов расположена в старых торговых центрах, обреченных на умирание, они, очевидно, будут нести потери, что не может не коснуться и владельцев самих торговых центров, причем всех,  включая самые современные из них.

Дисбаланс спроса и предложения в сфере торговой недвижимости неизбежно отразится на всех участниках рынка, будь то конечный потребитель, арендатор или арендодатель. Система, как совокупность взаимодействующих элементов, теряет свою устойчивость из-за их рассогласованности 1, что приведет к негативным последствиям для всего рынка в целом. Например, в случае необоснованного завышения арендных ставок владельцами торговых площадей, что сейчас и происходит, арендаторы вынуждены повышать цены на свои товары, что в конечном итоге приводит к снижению платежеспособности покупателей. Или второй вариант развития событий - уход с рынка продавцов и переориентация ими сбыта на другие рынки, в другие страны, следствием чего станет дефицит качественных товаров.

Думаю, что многие владельцы торговых центров даже не задумываются над тем, что их доход формируется кассовым оборотом магазинов, работающих на их площадях, то есть,  в конечном счете, за счет розничных покупателей, за счет всего общества. И рост розничных цен в России, как функция роста арендных ставок, - проблема социальная.

Сегодня одежда и обувь европейских брендов в России в полтора-два раза дороже, чем в европейской рознице. Российские граждане, регулярно бывающие за рубежом, а это самая платежеспособная часть населения, перестают делать покупки в России.

Можно ли избежать кризиса на розничном рынке? Теоретически да, и эта возможность лежит в зоне объединения и сотрудничества его участников. Я говорю только о теоретической возможности, потому что у нас вообще плохо обстоят дела с умением договариваться и взаимодействовать. Жаль, что понимание этого, как правило, приходит слишком поздно.

Что касается рецепта сотрудничества, он известен. Основой арендных договоров в европейских торговых центрах является процент от оборота арендатора, а не фиксированная ставка аренды. (Она, кстати, тоже присутствует, гарантируя минимально допустимый уровень доходности инвестиций).

Очевидно, что в условиях процентной ставки всех участников проекта объединяют взаимные интересы - максимальное привлечение потока покупателей и «раскрутка» торгового центра. А самое главное при любых потрясениях рынка выживание становится общей проблемой, а не приводит к банкротству арендаторов, их ротации, а затем к банкротству самого торгового комплекса.

Есть еще одно соображение. На рынке строительства коммерческих объектов сложился явный перекос в сторону торговой недвижимости, как наиболее доходной. Если оценить перспективу на ближайшие 5-10 лет, то гораздо привлекательнее, с нашей точки зрения, выглядят вложения в объекты современной логистики. Допускаю, что аналитики уже ведут работу в этом направлении. Ее результаты помогут перенаправить инвестиционные потоки в это русло, прямо связанное с институциональными интересами национального рынка. Тот, кто будет здесь первым,  выиграет у тех, кто идет по протоптанному пути в торговую недвижимость сегодня.

ПРИМЕЧАНИЯ

 

1 Согласование интересов -  необходимое условие стабильности функционирования системы с множественными сознательными проявлениями самоорганизации. Согласование интересов предполагает выработку и реализацию такой совокупности управляющих воздействий, что состояние каждого элемента системы, предпочтительное с позиции его имманентных (внутренне ему присущих) интересов, предпочтительно для других элементов системы и в то же время для эмерджентных интересов системы (внутренне не присущих ее элементам, но определяющим ее целостность). И наоборот, состояние элементов, предпочтительное с позиции эмерджентных интересов, соответствуют имманентным интересам этих элементов (прим.автора).

ПОХОЖИЕ СТАТЬИ