Поиск


ЖУРНАЛ "ТЕХНИЧЕСКИЙ ТЕКСТИЛЬ" №37

                    ( читать ... )

ЖУРНАЛ "ТЕХНИЧЕСКИЙ ТЕКСТИЛЬ" №36

                    ( читать ... )

Ссылки партнеров

Логистика


Управление/Логистика/Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

24 января 2005
Рынок легкой промышленности №41, 2005


Рынок складских помещений - один из самых молодых и динамично развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Продолжающееся развитие экономики Санкт-Петербурга, рост промышленного производства и торговли, появление российских и международных сетевых операторов способствуют постоянному росту спроса на современные складские помещения, острый дефицит которых отмечается в настоящее время.

В 2004 г. Правительство Санкт-Петербурга приняло решение о формировании 5 новых промышленно-складских зон на окраинах города общей площадью 3700 га: Шушары-2, Металлострой-2, Конная Лахта, Предпортовая-3, Нойдорф. Инженерная подготовка данных территорий будет вестись за счет бюджета города.

Тенденцией последнего времени является создание технопарков - профессионально управляемых индустриальных парков.

Предложение. Основную часть предложения составляют объекты, находящиеся на территории бывших промышленных зон и не удовлетворяющие в полной мере требованиям арендаторов. Количество складских помещений в Санкт-Петербурге, отвечающих международным стандартам, составляет около 115 тыс. м2 («Интертерминал», «Охта-Терминал», терминал компании JFC и др.). В 2005 г. планируется выставить на продажу участок инженерно подготовленных территорий 45 га в новой промышленной зоне «Нойдорф». Серьезный дефицит предложений производственных и складских помещений площадью от 3000 м2 и выше.

Спрос. Наибольшим спросом пользуются складские помещения двух типов: от 500 до 1000...1500 м2 (в основном, со стороны мелких и средних российских компаний), а также более крупные помещения площадью 2 000...6 000 м2 (международные и крупные российские ритейлеры, логистические компании). Увеличивается число заявок на покупку/аренду складских и производственных помещений в ближайших пригородах (не более 10 км от городской черты). Повышаются требования арендаторов. Клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг, например, растаможивание, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее.

Ставки аренды и стоимость продажи. Средний рост ставок аренды на складские помещения за 2004 г. составил около 13-17%. В большей степени изменения коснулись качественных складских помещений. Арендные ставки на помещения класса А могут достигать 13 USD/ м2 в месяц и выше. Арендные ставки на отапливаемые помещения среднего класса составляют 7...8 USD/м2 в месяц. Неотапливаемые помещения в плохом состоянии сдаются по 1...4 USD/м2 в месяц. Средняя цена производственных и складских помещений, предлагаемых на продажу, составила 450 USD/м2, на высококачественные помещения цена может достигать 1000 USD/м2.Стоимость недостроенных производственных площадей может составлять $150-200/кв.м. Цены на покупку в Ленинградской области примерно на 20-25% ниже, чем в Петербурге, при аналогичной степени развитости инфраструктуры.

Прогноз. Ожидается дальнейшее увеличение спроса на качественные складские помещения в связи с увеличением числа иностранных компаний в Санкт-Петербурге. Особенно на складские и производственные объекты, расположенные на окраинах и в пригородах Санкт-Петербурга, что связано с планируемым запуском очередного участка Кольцевой автодороги и появлением новых промышленных зон. Повысится уже наметившийся на данный момент спрос на специализированные склады (например, холодильные помещения). Сохранится стабильно высокий уро?ень арендных ставок на помещения международного класса. Снизится спрос на некачественные складские помещения и на помещения, на которые не оформлено право пользования или право собственности.

Класс А. Современные помещения, построенные в конце 1990-х начале 2000-х годов специально для обеспечения складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики: близости основных транспортных артерий, возможности адаптации под любые виды грузов, высокой скорости грузооборота и гарантии сохранности грузов. Обязательные условия:

1. Расположение складской зоны на основных автотранспортных магистралях или в непосредственной близости от них при условии сравнительной близости от центра конечной реализации товаров (в частности, для Москвы не менее чем в 20 км от МКАД). Возможность прямого доступа на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам. Наличие железнодорожной ветки с возможностью проведения погрузо-разгрузочных работ. Близость от аэропорта или морского (речного) порта при наличии его в регионе.

2. Одноэтажное и/или однообъемное здание с высокими потолками (8...16 м), позволяющее установить современное стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

3. Плоские (выровненные) бетонные полы с антипылевым покрытием и высокой проектной нагрузкой, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники, в том числе тяжелой (высотных штабеллеров) с целью максимального использования высоты стеллажей.

4. Редкая сетка колон, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения техники и персонала.

5. Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот, оборудованных гидравлическими аппарелями или док-шелтерами, на каждую тысячу квадратных метров склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов. Пандусы (рампы) для погрузки и разгрузки транспорта.

6. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (возможность установки этих систем).

7. Система отопления, автономные системы тепло- и водоснабжения.

8. Возможность регулирования теплового режима складских помещений в зависимости от нормативов хранения товаров.

9. Оптимальная площадь земельного участка по отношению к площади складского комплекса (не менее 40%), позволяющая эффективно использовать внутренние дороги, парковки, зоны разворота и зоны озеленения. В лучшем случае отведенный земельный участок должен предоставить возможность для расширения границ складского комплекса.

10. Круглосуточная охрана, обеспеченная современными средствами контроля и защиты от несанкционированных действий.

11. Наличие офисов для клиентов, привлекательный внешний вид здания (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

12. Современное складское оборудование, автоматизированная система учета и хранения, эффективный складской транспорт.

13. Сервис, предоставляемый управляющей компанией (девелопером, логистическим оператором).

Класс А-. Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади в капитальных одноэтажных зданиях (железобетонной или сборной металлической конструкции) постройки 1970-80-х годов. Их характеристики практически идентичны характеристикам складов класса А, за исключением п.2 (такие склады часто находятся в черте города, в промзонах) и п. 12 (состава оборудования).

Класс В+. Складское помещение недавней постройки (с начала 1990-х годов), по ряду причин не соответствующее 2-3 параметрам, необходимым складам класса А. Таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Класс В. Складские помещения постройки 1970-80-х годов. Спроектированные в соответствии с требованиями плановой экономики они требуют инвестиций для сравнительно незначительной реконструкции с целью оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и пр. Среди обязательных условий (здесь и далее по нумерации, принятой для класса А):

 2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция) с высотой потолков 6...9 м.

3. Бетонный пол.

5. Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

6. Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.

7. Центральное (автономное) отопление.

Класс С. Бывшие производственные помещения или автобазы постройки 1950-90-х годов, изначально не приспособленные под складскую обработку. Они требуют значительной строительной и технической реконструкции: врезания дополнительных ворот, создания рамп/пандусов, замены остекления/витражей капитальными стенами, модернизации полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев, необходим демонтаж установленного оборудования. Обязательные условия:

1. Расположение в черте города (промзона).

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция) с высотой потолков 7...18 м.

3. Бетонный или асфальтированный пол.

5. Наличие достаточно удобных подъездов при низком соотношении количества ворот к площади земельного участка и отсутствии пандусов.

6. Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.

7. Центральное (автономное) отопление.

Класс С-. Старые и/или сильно изношенные складские помещения постройки 1930-80-х годов (к этому классу относится также большинство продуктовых оптовых баз). Чаще всего, не соответствуя современным требованиям грузооборота, пожарной и экологической безопасности, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию. Обязательные условия:

1. Расположение в черте города (промзона).

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция) с высотой потолков не ниже 4...5 м, часто с большим цокольным этажом.

3. Бетонный или асфальтированный пол.

5. Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.

6. Система охраны и пожаротушения.

7. Центральное (автономное) отопление.

Класс D. Неприспособленные под складские нужды помещения, которые целесообразнее снести для расчистки места под новое складское сооружение, чем модернизировать или реконструировать. Пригодны для хранения сырья для промышленного производства, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых или пластмассовых изделий.

По данным Департамента исследований и консалтинга петербургского отделения Colliers InternationalСтайлз энд Рябокобылко и Swiss Realty Group

ПРИМЕЧАНИЯ


ПОХОЖИЕ СТАТЬИ

НАШИ  ЖУРНАЛЫ И СПРАВОЧНИКИ

Смотреть архив

АНОНСЫ:
ЖУРНАЛ "РЫНОК ЛЕГКОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ" №118

                    ( читать ... )

ЖУРНАЛ "РЫНОК ЛЕГКОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ" №117

                    ( читать ... )